"Die vergleichsweise hohe Leerstandsquote ist in unserer Strategie begründet. Wir veräussern vollvermietete, investorentaugliche Liegenschaften und erwerben in der Regel Objekte mit einem Problem, welches wir lösen möchten. In vielen Fällen sind dies Leerstände. In den letzten fünf Jahren konnten wir die Leerstandsquote von über 18% auf knapp 11% reduzieren."

Von Radovan Milanovic

Moneycab: In 2009 war Intershop in allen drei Zielvorgaben erfolgreich, der Reduktion der Leerstandsquote, der Mehrwertschaffung durch erfolgreiche Verkäufe entwickelter Liegenschaften sowie dem Erwerb von Liegenschaften mit Mehrwertpotential. Wie zeigen sich die ersten Monate dieses Jahres tendenziell in Bezug auf Ihre Zielsetzungen? Gehen Sie davon aus, dass Intershop diese auch im laufenden Jahr erfüllen kann?

Cyrill Schneuwly: Bisher konnten wir keine gegenüber dem Vorjahr wesentlich veränderte Geschäftsentwicklung feststellen. Wie wir bereits kommuniziert haben, erwarten wir aus dem Verkauf von Promotionsliegenschaften einen Vorsteuergewinn von rund CHF 15 Mio., so dass wir auch im 2010 erarbeitete Mehrwerte realisieren werden. Für Aussagen zur Entwicklung des Leerstandes wie auch bezüglich der Akquisition ist es noch zu früh. Selbstverständlich sind wir bemüht, auch im laufenden Jahr bei diesen zwei Zielvorgaben positive Ergebnisse erzielen zu können.

Der Konzern weist per Ende Jahr eine Fremdkapitalquote von nur 1,6% oder 3,756 Mio. CHF, gemessen am Gesamtkapital auf. Aufgrund des tiefen Zinsniveaus hätten Sie die Möglichkeit, am Markt günstiges Fremdkapital zu beschaffen um neue Projekte zu finanzieren und mit dem Leverage die Rendite zu steigern.

Unsere Eigenkapital betrug Ende 2009 rund CHF 520 Mio. resp. 41,8% der Bilanzsumme und lag somit über unserer strategischen Zielvorgabe. Zurzeit besteht effektiv die Möglichkeit, weitere verzinsliche Fremdmittel zu sehr attraktiven Bedingungen auf zu nehmen. Zusätzliche Kreditaufnahmen machen für uns aber nur Sinn, wenn wir das Geld auch ertragsbringend investieren können. Die Situation auf dem Immobilienmarkt hat sich jedoch bisher nicht verändert. Nach wie vor besteht eine sehr grosse Nachfrage noch Investitionsmöglichkeiten, so dass wir nur in Einzelfällen in der Lage sind, Akquisitionen mit Mehrwertpotential zu tätigen. Wir haben aber von den historisch tiefen Zinssätzen dahingehend profitiert, dass wir im letzten Jahr die durchschnittliche Zinsbindung um mehr als ein Jahr erhöht haben und trotzdem den durchschnittlichen Zinssatz reduzieren konnten.

Intershop Holding AG hat per Ende 2009 das Einkaufszentrum Shopping Seen in Winterthur für 55,5 Mio. CHF an die Swisscanto Anlagestiftung verkauft. Planen Sie eine Ersatzinvestition?

Wir würden gerne das Geld aus unseren Verkäufen im schweizerischen Immobilienmarkt reinvestieren. Die Möglichkeiten zu Investitionen mir Mehrwertpotential sind jedoch, wie erwähnt, rar. Da wir nicht von unseren Renditeanforderungen abweichen möchten, behalten wir uns vor, die Gelder weiterhin mittels einer hohen Dividende an die Aktionäre zurück zu führen.

"Trotz des hohen Leerstands erzielten wir im 2009 eine Netto-Objektrendite von 5,9%. Wir sehen deshalb unsere Leerstände nicht als Risiko oder Problem sondern als Möglichkeit, die bereits heute hohe Nettorendite weiter zu steigern bzw. weitere Mehrwerte zu schaffen.“
Cyrill Schneuwly, CEO Intershop

Die Leerstandsrate des Immo-Portefeuilles von Intershop hat sich im vergangenen Jahr um 0,4% auf 10,8% verbessert. Trotzdem ein vergleichbar hoher Wert in Anbetracht der von Wüest und Partner veröffentlichten Leerstandsraten für 2009 der Wohnobjekte in Zürich von 0,3%, bzw. Basel und Genf mit 3,1% und 2,2%. Bei den Büro-Immobilien lagen diese bei 2,3% (Zürich), 1,6% (Basel) und 2,1% (Genf). Wie begründen Sie Ihre Rate?

Die vergleichsweise hohe Leerstandsquote ist in unserer Strategie begründet. Wir veräussern vollvermietete, investorentaugliche Liegenschaften und erwerben in der Regel Objekte mit einem Problem, welches wir lösen möchten. In vielen Fällen sind dies Leerstände. In den letzten fünf Jahren konnten wir, trotz dieser Strategie, die Leerstandsquote von über 18% auf knapp 11% reduzieren. Dabei ist noch zu beachten, das der Leerstandsabbau unter Ausschluss der Zu- und Abgänge (like-for-like) noch substantiell besser ausgefallen wäre. Trotz des hohen Leerstands erzielten wir im 2009 eine Netto-Objektrendite von 5,9%. Wir sehen deshalb unsere Leerstände nicht als Risiko oder Problem sondern als Möglichkeit, die bereits heute hohe Nettorendite weiter zu steigern bzw. weitere Mehrwerte zu schaffen.

Andere schweizerische Immobiliengesellschaften wie z.B. Swiss Prime Site konzentriert ihre Investitionen auf die grossen Städte wie Zürich, Genf und Basel. Das Immobilienportfolio von Intershop deckt hingegen das ganze Mittelland ab. Haben sie geographische Präferenzen?

Wir investieren primär in den grossen Wirtschaftszentren der Schweiz und entlang der A1. Aufgrund unseres opportunistischen Einkaufsverhaltens sind wir jedoch grundsätzlich offen gegenüber Investitionen in den meisten Regionen der Schweiz. Ausschlaggebend für den Investitionsentscheid ist die Mikrolage des Objektes, das Preis-/Leistungsverhältnis der Mietflächen aber natürlich auch unsere grundsätzliche Einschätzung, ob die entsprechende Nutzung an der betreffenden Stelle nachgefragt wird.

Die aktuelle Flucht in Sachwerte ist ein Dilemma vieler Anleger: Steigende Preise für A-Lagen bei geringeren Renditen, während zweit- und drittklassige Objekte wohl billiger, jedoch wegen tieferer Einnahmen und wirtschaftlicher Abhängigkeit in der Region risikoreicher sind.

Wir sehen in dieser Entwicklung Chancen für Investoren, Objekte mit einem interessanten Rendite-/Risikoprofil zu erwerben. Ausschlaggebend ist, dass die Käufer das Risiko erkennen, im Preis berücksichtigen und auch damit umgehen können.

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