"Zürich ist und bleibt das führende Wirtschaftszentrum der Schweiz. Auch wenn der schwächere Finanzsektor und der allgemeine Trend zu Kostensenkungen den Druck auf die Mietpreise erhöht haben, behält das urbane Zürich eine hohe Anziehungskraft. Dies zeigt sich im Tertiärsektor und insbesondere auch im Ausbildungsbereich."

Von Radovan Milanovic

Moneycab: Im vergangenen Geschäftsjahr haben der Immobilienwert Ihres Portfolios um 113,5% auf 8,082 Mrd. CHF und die Anzahl der Liegenschaften um 109,1% auf 230 zugenommen. Dabei hat sich auch die vermietbare Fläche um 109,1% auf 1.531 Mio. m2 erhöht. Dies ist ein sehr grosser Wachstumsschub. Mit welchen Wachstumsraten gehen Sie für 2010 aus?

Markus Graf: Diese Zunahmen sind durch die Akquisition der Jelmoli-Gruppe entstanden. Aufgrund der Devestitionen im laufenden Jahr werden die von Ihnen genannten Grössen tendenziell wieder abnehmen. Der Mietertrag dürfte sich jedoch 2010 von CHF 251.7 Mio. auf über CHF 435 Mio. erhöhen. Dieser Anstieg ist u.a. damit zu erklären, dass die Mieterträge aus dem Jelmoli-Portfolio im 2009 nur mit rund zwei Monaten in die Erfolgsrechnung eingeflossen sind.

In Anbetracht der Zusammensetzung Ihres Liegenschaftenportfolios mit hauptsächlich gewerblichen Liegenschaften, ist die relativ tiefe Leerstandsrate – auch im Hinblick auf die Rezession – besonders eindrücklich. Diese ist im Rezessionsjahr 2009 gar von 4,5% auf 4.0% gefallen. Was ist Ihr Geheimnis dieses Erfolges?

Es gibt kein Geheimnis, nur eine bewährte Strategie, die wir konsequent umsetzen. Sie lässt sich mit unserem Claim "Picking the Real Value" zusammenfassen und besagt, dass unser Portolio auf erstklassige, renditestarke Immobilien an besten städtischen Lagen baut. Investiert wird nur, wenn die Rentabilität stimmt und ein Cash-flow generiert werden kann, der eine attraktive und stetige Ausschüttung an die Aktionäre ermöglicht.

22% Ihres Portfolios liegen in Genf, wo Sie sehr erfolgreich sind, 38% in Zürich und noch 7% halten Sie in Bern. Können Sie unseren Lesern die Unterschiede des gewerblichen Immobilienmarktes dieser drei wichtigen Schweizer Städte aufzeigen?  

Zürich ist und bleibt das führende Wirtschaftszentrum der Schweiz. Auch wenn der schwächere Finanzsektor und der allgemeine Trend zu Kostensenkungen den Druck auf die Mietpreise erhöht haben, behält das urbane Zürich eine hohe Anziehungskraft. Dies zeigt sich im Tertiärsektor und insbesondere auch im Ausbildungsbereich. Bern zeichnet sich durch eine hohe Kontinuität aus. Der Bund und staatsnahe Betriebe wie Post, Swisscom und SBB sorgen für einen stabilen Flächenbedarf. Genf ist die mit Abstand internationalste Stadt der Schweiz. Etwa 44% der Bevölkerung besteht aus Ausländern, die gut ausgebildet sind und über eine hohe Kaufkraft verfügen. Dazu tragen die vielen internationalen Organisationen wesentlich bei. In der Agglomeration wohnen etwa 470'000 Menschen. Der flächenmässigen Expansion sind jedoch geografisch und politisch enge Grenzen gesetzt, was das Angebot knapp und das Preisniveau hoch hält. Allen Städten gemeinsam sind erstklassige Standorte von Swiss Prime Site.

Bemerkenswert ist auch die Tatsache, dass Prime Site, vorausschauend den Anteil Büronutzungsarten von 57% auf 36% durch Verkäufe reduziert hat. Ist dies Teil einer langfristig neuen Portfolio Allokation?

Der reduzierte Anteil der Büroliegenschaften hat sich vor allem aus der Akquisition der Jelmoli-Gruppe ergeben. Mit Nutzungsanteilen von 41% für Verkauf und 36% für Büro fühlen wir uns sehr wohl, obgleich diese Aufteilung nicht in Stein gemeisselt ist.

Wie flexibel können Sie bei Ihren Entscheidungen auf Wirtschaftszyklen reagieren?

In unserem Geschäft kann man kaum kurzfristig auf Wirtschaftszyklen reagieren. Bei Swiss Prime Site hatten 2009 etwa 66% der Mietverhältnisse eine Vertragsdauer von drei Jahren oder länger. Der Anteil der 10-jährigen Mietverträge belief sich auf 29.3%. Die unterjährigen Mietverhältnisse machten nur 12.5% aus. Die meisten Verträge sind zudem indexgebunden. Allerdings muss ein Immobilieninvestor versuchen, die Zyklen zu antizipieren und zu seinen Gunsten zu nutzen. Ein gutes Beispiel ist Sihlcity in Zürich.

„2009 konnten über 6 Mio. Besucher in Sihlcity, Zürich registriert werden, was einem Tagesdurchschnitt von über 19'000 Personen entspricht. Nach einer Zunahme von 5 % gegenüber dem Vorjahr erreichte der Umsatz 2009 CHF 341 Mio.“ Markus Graf, CEO Swiss Prime Site

Nach der Eröffnung von Sihlcity, an dem Swiss Prime Site mit 24,2% und die Credit Suisse mit ihren Immobilienanlagegefässen mit 75,85 beteiligt ist, zeigten sich die Detailhänder mit den Umsätzen unzufrieden. In unserem letzten Interview mit moneycab.com vom Mai 2008 zeigten Sie sich jedoch optimistisch und verweisen auf das neuartige Konzept: Sihlcity als Shopping Center, als ein Urban Entertainment Center mit Angeboten für Gastronomie, Unterhaltung, Fitness, Wellness. Wie haben sich Ihre Erwartungen bezüglich der Umsätze und Erträge entwickelt?

Sieben Jahre nach dem Investitionsentscheid von Swiss Prime Site und drei Jahre nach der Eröffnung hat sich Sihlcity etabliert. Die Positionierung als Urban Entertainment Center ist vollauf gelungen. Mieter und Kunde haben das multifunktionale Konzept verstanden und es auch schätzen gelernt. 2009 konnten über 6 Mio. Besucher registriert werden, was einem Tagesdurchschnitt von über 19'000 Personen entspricht. Nach einer Zunahme von 5 % gegenüber dem Vorjahr erreichte der Umsatz 2009 CHF 341 Mio. und lag damit im Rahmen der mittelfristigen Erwartungen. Mit diesen Ergebnissen sind wir sehr zufrieden. In den ersten drei Monaten 2010 sind ie Umsätze im Vergleich zum Vorjahr um 15% gestiegen.

Mittelfristig gingen Sie davon aus, dass sich der Trend nach Spezialobjekten fortsetzen wird. Also nur Shopping Centers mit Erlebnischarakter und Freizeitcenters?

So einschränkend würde ich das nicht sagen. In unserem Portfolio hat es auch Platz für konventionelle Einkaufszentren wie das Volkiland in Volketswil oder das im September 2009 eingeweihte Stücki in Basel, wenn die Lage, das Einzugsgebiet, die Architektur, das Betriebskonzept, der Mietermix usw. stimmen. Beide Zentren sind praktisch voll vermietet. Umgekehrt werden Zentren, die es verpasst haben, sich durch Revitalisierungs- und Modernisierungs¬massnahmen auf das Verhalten und die Wünsche der Verbraucher auszurichten, einen schweren Stand haben. 

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